V tomto článku se zaměříme na ceny residenčních nemovitostí. Na podzim letošního roku to bude přesně 10 let od začátku hypoteční krize v USA, která měla za následek i razantní pokles cen nemovitostí v ČR. Odborníci na trh nemovitostí se přou o to, zda nás čeká pokračování růstového trendu nebo zda dojde k prasknutí cenové bubliny. Od 1.10 navíc vstupují v platnost nová pravilda ČNB pro poskytování hypoték. Zeptali jsme se proto odborníků z řad členů EKRK na jejich pohled na věc.
OTÁZKA 1:
Ceny residenčních nemovitostí rostou napříč celou republikou již pátý rok v řadě. Dochází stále k růstu i ve Vašem regionu, nebo se ceny již zastavily?
Václav Birhanzl - BV Reality:
V regionu Praha a Středočeský kraj stále docházelo k navyšování cen u rezidenčního bydlení. Panelové byty se např. navýšili až o cca 20 - 25 %. Vzhledem ke změnám v úvěrové politice dochází ke stagnaci cen.
Ondřej Havránek - RK Heureka:
Odpovídám za bystřický a holešovský trh, na kterém se primárně pohybujeme, roky 2010 až 2014 byly krizové tudíž ceny klesaly, v letech 2015 až 2018 rostly, v letech 2019 až 2020 pak očekávám stagnaci.
Ing. František Zapletal - Reality GAIA:
Podle mého názoru to ještě není příliš viditelné, ale v segmentu rezidenčních nemovitostí se ceny již zastavily. Mám na to svoji vlastní subjektivní teorii, kdy vyšší ceny platí tzv. “hypotékáři”, kteří kupují jednou za život a nejsou v obchodech s nemovitostmi tak zběhlí, kdežto hotovostní platby, které provádějí tzv. investoři nebo obchodníci s nemovitostmi jsou opatrní a vždycky zdůrazňují při hotovostní platbě, že chtějí cenu snížit. Protože teď přišla tvrdá regulace hypoték od ČNB, předpokládám a již to cítím i od několika svých makléřů, že tzv. “hypotékářů” ubylo a ceny se již zastavují a u nezajímavých rezidenčních nemovitosti se již zastavily.
OTÁZKA 2:
Jak ovlivnil růst prodejních cen residenčních nemovitosti ceny jejich pronájmů? Jak složité je pro zájemce získat nájemní bydlení ve Vašem regionu?
Václav Birhanzl - BV Reality Praha:
Pronájmy bytů vinou navyšování prodejních cen se navýšili cca o 10 %. Z důvodu prodejních cen bytů, nájemní bydlení se stává nedostatkové.
Ondřej Havránek - RK Heureka:
Velký počet dřívějších nájemníků si v posledních letech pořídilo bydlení vlastní, přestože byly nemovitosti dražší, tak byli tak z důvodu příznivé politiky bank (nízké úroky, bez nutností téměř žádné hotovosti) finančně dostupné, zvýšil se i podíl nákupů investory za účelem dalšího pronajímání, přesto poptávka po nájmech v našem regionu trvá.
Ing. František Zapletal - Reality GAIA:
Růst cen rezidenčních nemovitostí zejména bytů ovlivnil ceny nájemného nebývalou formou. Ceny nájemného zejména u menších bytů rostly skokově o desítky procent. U nás je ta situace zvlášť markantní, neboť se od roku 1960 po sloučení okresu Hodonín a okresu Kyjov velmi málo stavělo a je nedostatek bytů zapříčiněný také nedostatkem stavebních parcel pro bytovou výstavbu. Takže v Kyjově máme v některých případech ceny vyšší u nájmu dvoupokojových a jednopokojových bytů než je v tzv. “širším centru” Brna.
OTÁZKA 3:
Díky novým pravidlům ČNB bude získání hypotéky od 1.10.2018 složitější. Navíc se očekává i další navyšování úrokové sazby. Jak zásadní dopad to podle Vás bude mít na trh nemovitostí a jaký vývoj cen očekáváte?
Václav Birhanzl - BV Reality Praha:
Vzhledem k těmto okolnostem dojde k zastavení prodeje bytů, nemovitostí z důvodu nedostupnosti úvěrů. Předpokladem s touto situací se pravděpodobně zastaví částečně realitní trh a to do doby než se prodejní ceny přizpůsobí ekonomické situaci.
Ondřej Havránek - RK Heureka:
Dojde k ochlazení realitního trhu: méně lidí dostane hypotéku (tzn. bude méně kupujících s penězi), tím pádem se bude i méně lidí zajímat o koupi, ceny budou tudíž stagnovat, při delším trvání této situace pak budou i ceny klesat.
Ing. František Zapletal - Reality GAIA:
Toto jsem popsal již v odpovědi č. 1. Růst cen u rezidenčních nemovitostí určených pro trvalé bydlení se určitě zastaví a podle mě půjde v rozmezí 10-15 procent dolů během roku. U nemovitostí určených k přechodnému bydlení, zejména chat si myslím, že růst bude ještě pokračovat, protože je jich stále nedostatek a u rezidenčních nemovitostí na investici od lidí, kteří platí hotově si myslím, že zůstanou ceny stejné.
