Průvodce realitním trhem
Ekrk - Evropský klub realitních společností
PRŮVODCE REALITNÍM TRHEM:
PRAKTICKÉ INFORMACE EVROPSKÉHO KLUBU REALITNÍCH KANCELÁŘÍ:
HLEDÁME RK
Existují dnes tisíce realitních kancelářív České republice poskytujících služby klientům na trhu s nemovitostmi, jen určitou část z nich lze ovšem zařadit mezi ty, které poskytují své služby na profesionální úrovni. Naproti tomu velká část realitních kanceláří nepůsobí zrovna dvakrát seriózním dojmem, díky čemuž mají klienti velmi často zkreslenou představu o tom, jakou funkci a poslání na trhu plní realitní kanceláře. Do značné míry za to může skutečnost, že profese realitních makléřů není v Česku vázanou živností, která by zaručovala kvalitu poskytovaných služeb, jako je tomu jinde ve vyspělém světe. A to jsme ještě nezmínili co vše se může stát, svěříte-li svou nemovitost nebo své peníze do rukou rádoby profesionálů“ na trhus nemovitostmi, kterým chybí základní orientace na tomto trhu. Také z těchto důvodů si Vám Evropský klub realitních kanceláří dovoluje nabídnout tohoto průvodce realitním trhem a nezbývá než věřit, že Vaše kroky při výběru realitní kanceláře povedou správným směrem. Nejde nám o nic víc, než aby byl zákazník maximálně spokojen se službami realitní kanceláře.
Existují dnes tisíce realitních kancelářív České republice poskytujících služby klientům na trhu s nemovitostmi, jen určitou část z nich lze ovšem zařadit mezi ty, které poskytují své služby na profesionální úrovni. Naproti tomu velká část realitních kanceláří nepůsobí zrovna dvakrát seriózním dojmem, díky čemuž mají klienti velmi často zkreslenou představu o tom, jakou funkci a poslání na trhu plní realitní kanceláře. Do značné míry za to může skutečnost, že profese realitních makléřů není v Česku vázanou živností, která by zaručovala kvalitu poskytovaných služeb, jako je tomu jinde ve vyspělém světe. A to jsme ještě nezmínili co vše se může stát, svěříte-li svou nemovitost nebo své peníze do rukou rádoby profesionálů“ na trhus nemovitostmi, kterým chybí základní orientace na tomto trhu. Také z těchto důvodů si Vám Evropský klub realitních kanceláří dovoluje nabídnout tohoto průvodce realitním trhem a nezbývá než věřit, že Vaše kroky při výběru realitní kanceláře povedou správným směrem. Nejde nám o nic víc, než aby byl zákazník maximálně spokojen se službami realitní kanceláře.
SLUŽBY RK
Realitní kancelář je standardní institucí, zprostředkovávající obchodní kontakt mezi stranou poptávající a nabízející nemovitost. Vesměs jde o prodej, koupě, pronájmy či nájmy nemovitostí. Některé RK se specializují na určitý druh nemovitosti, případně provádějí konzultační a poradenskou činnost pro subjekty na trhu se nemovitostmi. Za tuto svou činnost si realitní kancelář účtuje provizi z ceny, za kterou se obchod uskutečnil. Zavedená RK sídlí na adrese, která je dobře dostupná klientům a budí dojem seriózní RK, a to jak navenek, tak i uvnitř. Jde o kancelář buďto v centru města nebo i jinde ve městě v objektech, které slouží k provozování služeb. V žádném případě nelze počítat mezi seriózní RK takové,které pracují na telefon či po internetu. Od takových raději daleko. Vstoupíte-li do RK, měla by Vás na první pohled upoutat její tvůrčí atmosféra, stejně jako ochota, se kterou se Vám realitní makléř věnuje. Měl by Vám nejen ochotně naslouchat, ale také Vás podrobně informovat o způsobu práce RK a o tom, jaký rozsah služeb RK poskytuje, co vše je pro Vás RK schopna udělat. Nedílnou součástí vstupních informací jsou i podmínky, za jakých kancelář uzavírá tzv. zprostředkovatelskou smlouvu, na jejímž základě Vás RK zastupuje. Je dobré si rovněž ujasnit cenové požadavky klienta. Jestliže neodpovídají relacím na trhu, tj. pohybují se výrazně nad rámec tržně obvyklých cen, pak RK na tuto skutečnost klienta upozorní a nedojde-li k dohodě, RK odstupuje od spolupráce. Stejně tak by klient měl být ze strany RK obeznámen se skutečným stavem cen na trhu pro předmětný druh nemovitosti. Dojde-li k dohodě, uzavírá RK s klientem
Realitní kancelář je standardní institucí, zprostředkovávající obchodní kontakt mezi stranou poptávající a nabízející nemovitost. Vesměs jde o prodej, koupě, pronájmy či nájmy nemovitostí. Některé RK se specializují na určitý druh nemovitosti, případně provádějí konzultační a poradenskou činnost pro subjekty na trhu se nemovitostmi. Za tuto svou činnost si realitní kancelář účtuje provizi z ceny, za kterou se obchod uskutečnil. Zavedená RK sídlí na adrese, která je dobře dostupná klientům a budí dojem seriózní RK, a to jak navenek, tak i uvnitř. Jde o kancelář buďto v centru města nebo i jinde ve městě v objektech, které slouží k provozování služeb. V žádném případě nelze počítat mezi seriózní RK takové,které pracují na telefon či po internetu. Od takových raději daleko. Vstoupíte-li do RK, měla by Vás na první pohled upoutat její tvůrčí atmosféra, stejně jako ochota, se kterou se Vám realitní makléř věnuje. Měl by Vám nejen ochotně naslouchat, ale také Vás podrobně informovat o způsobu práce RK a o tom, jaký rozsah služeb RK poskytuje, co vše je pro Vás RK schopna udělat. Nedílnou součástí vstupních informací jsou i podmínky, za jakých kancelář uzavírá tzv. zprostředkovatelskou smlouvu, na jejímž základě Vás RK zastupuje. Je dobré si rovněž ujasnit cenové požadavky klienta. Jestliže neodpovídají relacím na trhu, tj. pohybují se výrazně nad rámec tržně obvyklých cen, pak RK na tuto skutečnost klienta upozorní a nedojde-li k dohodě, RK odstupuje od spolupráce. Stejně tak by klient měl být ze strany RK obeznámen se skutečným stavem cen na trhu pro předmětný druh nemovitosti. Dojde-li k dohodě, uzavírá RK s klientem
exkluzivní – zprostředkovatelskou smlouvu.
ZPROSTŘEDKOVATELSKÁ SMLOUVA (EXKLUZIVNÍ)
Jak již bylo uvedeno, zprostředkovatelskou smlouvou zmocňujete RK k výhradnímu zastupování ve věci zobchodování Vaši nemovitosti. Tato tzv. exkluzivita je zcela běžným úkonem, kterým se RK zavazuje, že využije veškerých svých schopností a dovedností (reklama, práce se zájemci ad.), aby zobchodovala Vaši nemovitost v reálném čase a za reálnou cenu. Jedině tak lze vyloučit, že se nemovitost neobjeví v nabídce jiné RK. V případě zahraniční klientely bývá„exkluzivita“ takřka samozřejmostí, kterou klient vyžaduje při koupi.
Jak již bylo uvedeno, zprostředkovatelskou smlouvou zmocňujete RK k výhradnímu zastupování ve věci zobchodování Vaši nemovitosti. Tato tzv. exkluzivita je zcela běžným úkonem, kterým se RK zavazuje, že využije veškerých svých schopností a dovedností (reklama, práce se zájemci ad.), aby zobchodovala Vaši nemovitost v reálném čase a za reálnou cenu. Jedině tak lze vyloučit, že se nemovitost neobjeví v nabídce jiné RK. V případě zahraniční klientely bývá„exkluzivita“ takřka samozřejmostí, kterou klient vyžaduje při koupi.
SMLOUVA A JEJÍ OBSAH
Každá dobře sepsaná smlouva obsahuje jasnou specifikaci smluvních stran. V případě, že je více vlastníků nemovitosti, je nezbytné doložit ověřené plné moci, kterými zmocňují klienta k jednání ve věci předmětné nemovitosti. Pro sepsání smlouvy je nutné předložit potřebné doklady k nemovitosti, kterou klient postupuje na základě zprostředkovatelské smlouvy RK. V prvé řadě jde o nabývací listinu, kterou se rozumí kupní smlouva a jiné smlouvy, na základě nichž může klient svobodně nakládat s nemovitostí (rozhodnutí o dědictví, darovací smlouva, rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů apod.). Vyžaduje se rovněž i výpis z katastru nemovitostí, který by měl být co nejaktuálnější. Výpisy staršího data nejsou stoprocentně prokazatelným dokladem o vlastnictví, neboť se dotyčná nemovitost mohla v té době stát předmětem jiného obchodu. Dalším z dokladů, který bude RK od klienta požadovat, je platný znalecký posudek a katastrální snímek z pozemkové mapy. Tyto doklady v případě, že je klient nemá k dispozici, každá seriózní RK na požádání zajistí. Nezbytností každé zprostředkovatelské smlouvy je jasně stanovena cena, za kterou bude RK nemovitost nabízet, provize RK, dále termín plnění a smluvní pokuta za nedodržení smlouvy. Vpřípadě exkluzivních smluv jde o ustanovení, které umožňuje RK náhradu nákladů spojených se zakázkou, a to v případě kdy si klient ve smluvní době zadá nemovitost k zobchodování u jiné realitní kanceláře, nebo nemovitost prodá jinou formou, než je stanoveno ve smlouvě. Tento bod smlouvy je důležitý, neboť chrání finanční prostředky RK vložené do prezentace nemovitosti, především reklamy. Smluvní doba pro „exkluzivitu“ bývá nejčastěji šest měsíců.
Každá dobře sepsaná smlouva obsahuje jasnou specifikaci smluvních stran. V případě, že je více vlastníků nemovitosti, je nezbytné doložit ověřené plné moci, kterými zmocňují klienta k jednání ve věci předmětné nemovitosti. Pro sepsání smlouvy je nutné předložit potřebné doklady k nemovitosti, kterou klient postupuje na základě zprostředkovatelské smlouvy RK. V prvé řadě jde o nabývací listinu, kterou se rozumí kupní smlouva a jiné smlouvy, na základě nichž může klient svobodně nakládat s nemovitostí (rozhodnutí o dědictví, darovací smlouva, rozhodnutí soudu o vypořádání společného jmění manželů apod.). Vyžaduje se rovněž i výpis z katastru nemovitostí, který by měl být co nejaktuálnější. Výpisy staršího data nejsou stoprocentně prokazatelným dokladem o vlastnictví, neboť se dotyčná nemovitost mohla v té době stát předmětem jiného obchodu. Dalším z dokladů, který bude RK od klienta požadovat, je platný znalecký posudek a katastrální snímek z pozemkové mapy. Tyto doklady v případě, že je klient nemá k dispozici, každá seriózní RK na požádání zajistí. Nezbytností každé zprostředkovatelské smlouvy je jasně stanovena cena, za kterou bude RK nemovitost nabízet, provize RK, dále termín plnění a smluvní pokuta za nedodržení smlouvy. Vpřípadě exkluzivních smluv jde o ustanovení, které umožňuje RK náhradu nákladů spojených se zakázkou, a to v případě kdy si klient ve smluvní době zadá nemovitost k zobchodování u jiné realitní kanceláře, nebo nemovitost prodá jinou formou, než je stanoveno ve smlouvě. Tento bod smlouvy je důležitý, neboť chrání finanční prostředky RK vložené do prezentace nemovitosti, především reklamy. Smluvní doba pro „exkluzivitu“ bývá nejčastěji šest měsíců.
CENA A PROVIZE
Cena nemovitosti by v prvé řadě měla být cenou reálnou (tržní) na trhu. Stanovit cenu nemovitosti není jednoduché a vychází ze zkušeností a dlouholeté praxe RK. Z prodejní ceny s odvíjí i výše provize. Zpravidla se provize pohybuje kolem 4-6 %, záleží na charakteru a složitosti obchodního případu. V případě pronájmů je obvyklá provize stanovena ve výši jednoho měsíčního nájmu. Provize podstatně vyšší, stejně jako podezřele nízké nejsou známkou adekvátních služeb RK. Provizi platí buď ten, kdo si službu objednal nebo kupující; nebo se provize dělí mezi obě strany. Vždy jde o dohodu obou stran.
Cena nemovitosti by v prvé řadě měla být cenou reálnou (tržní) na trhu. Stanovit cenu nemovitosti není jednoduché a vychází ze zkušeností a dlouholeté praxe RK. Z prodejní ceny s odvíjí i výše provize. Zpravidla se provize pohybuje kolem 4-6 %, záleží na charakteru a složitosti obchodního případu. V případě pronájmů je obvyklá provize stanovena ve výši jednoho měsíčního nájmu. Provize podstatně vyšší, stejně jako podezřele nízké nejsou známkou adekvátních služeb RK. Provizi platí buď ten, kdo si službu objednal nebo kupující; nebo se provize dělí mezi obě strany. Vždy jde o dohodu obou stran.
REALITNÍ MAKLÉŘ
Realitní makléř je kontaktní osoba ze strany RK vůči klientovi. Je to zkušený pracovník, který za RK přebírá zakázku a nese za ni také firemní odpovědnost. Posláním realitního makléře je hájit zájmy klienta. Každý makléři realitní kancelář by měli být pojištěni z výkonu svého povolání.
Realitní makléř je kontaktní osoba ze strany RK vůči klientovi. Je to zkušený pracovník, který za RK přebírá zakázku a nese za ni také firemní odpovědnost. Posláním realitního makléře je hájit zájmy klienta. Každý makléři realitní kancelář by měli být pojištěni z výkonu svého povolání.
Realitní makléř
zajistí všechny potřebné podklady k nemovitosti včetně fotodokumentace, případně jiné formy vizualizace. V dnešní technicky vyspělé době není neobvyklé připravit materiály pro virtuální prohlídky, které RK uveřejní na svých webových stránkách. Jde o účinnou formu prezentace. Poté následují první setkání se zájemci. Najde-li RK pro předmětnou nemovitost kupce, začínají jednání o konkrétních podmínkách obchodu. Seriózní RK zajišťuje jak služby právníka, tak úvěrového poradce, jednání na příslušných úřadech atd.
PRODÁVÁME NEMOVITOST
Uskutečnit obchod může trvat i několik měsíců. Ten, kdo prodává, by se měl proto obrnit jistou dávkou trpělivosti a nepožadovat od RK služby, obrazněřečeno do druhého dne. Je třeba si uvědomit, že vše má svůj čas, ať už jde o přípravu podkladů nezbytných k převzetí zakázky (viz předchozí), až po prezentaci a hledání vhodných zájemců o nemovitost. Každá RK se snaží vyhovět požadavkům klienta v co možná nejkratším termínu, neboť je to v jejím vlastním zájmu. Klienti jsou ze strany RK průběžně informováni o vývoji zakázky.
Uskutečnit obchod může trvat i několik měsíců. Ten, kdo prodává, by se měl proto obrnit jistou dávkou trpělivosti a nepožadovat od RK služby, obrazněřečeno do druhého dne. Je třeba si uvědomit, že vše má svůj čas, ať už jde o přípravu podkladů nezbytných k převzetí zakázky (viz předchozí), až po prezentaci a hledání vhodných zájemců o nemovitost. Každá RK se snaží vyhovět požadavkům klienta v co možná nejkratším termínu, neboť je to v jejím vlastním zájmu. Klienti jsou ze strany RK průběžně informováni o vývoji zakázky.
ZÁJEMCE NA OBZORU
V okamžiku, kdy RK najde vhodného zájemce, který respektuje všechny požadavky a podmínky související s uskutečněním obchodu, je klient kontaktován o této skutečnosti. Po vzájemné dohodě je poté možno přistoupit k přípravě kupní smlouvy. Aby bylo eliminováno riziko odstoupení kupujícího od připravované kupní smlouvy, sepisuje smlouva o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouva. Na základě ní, skládá kupující nevratnou zálohu ve výši až 10 % z kupní ceny. Toto opatření představuje pojistku pro případ, že by kupující porušil podmínky a závazky uvedené ve smlouvě o smlouvě budoucí a odmítl akceptovat kupní smlouvu. Jde o běžnou proceduru, kterou praktikují všechny RK, a to i mimo Evropu.
V okamžiku, kdy RK najde vhodného zájemce, který respektuje všechny požadavky a podmínky související s uskutečněním obchodu, je klient kontaktován o této skutečnosti. Po vzájemné dohodě je poté možno přistoupit k přípravě kupní smlouvy. Aby bylo eliminováno riziko odstoupení kupujícího od připravované kupní smlouvy, sepisuje smlouva o smlouvě budoucí nebo rezervační smlouva. Na základě ní, skládá kupující nevratnou zálohu ve výši až 10 % z kupní ceny. Toto opatření představuje pojistku pro případ, že by kupující porušil podmínky a závazky uvedené ve smlouvě o smlouvě budoucí a odmítl akceptovat kupní smlouvu. Jde o běžnou proceduru, kterou praktikují všechny RK, a to i mimo Evropu.
VZNIK VLASTNICKÉHO PRÁVA
Vlastnické právo k nemovitosti počíná zavkladováním kupní smlouvy do katastru nemovitosti. Samotné sepsání kupní smlouvy zajišťuje pro RK právník nebo notář, který také zodpovídá za její kvalitu i obsah, na kterém se smluvní strany dohodly. Její případné pochybení může mít pro výsledný obchod nepříjemné následky, i pro tuto skutečnost jsou seriózní RK pojištěny u některé z renomovaných pojišťoven. Po podpisu kupní smlouvy zajistí RK vklad do katastru nemovitosti. Teprve poté jsou uvolněny finanční prostředky prodávajícímu, a to nejčastěji mezibankovním převodem z účtu na účet. RK pakpředá nemovitost kupujícímu.
Vlastnické právo k nemovitosti počíná zavkladováním kupní smlouvy do katastru nemovitosti. Samotné sepsání kupní smlouvy zajišťuje pro RK právník nebo notář, který také zodpovídá za její kvalitu i obsah, na kterém se smluvní strany dohodly. Její případné pochybení může mít pro výsledný obchod nepříjemné následky, i pro tuto skutečnost jsou seriózní RK pojištěny u některé z renomovaných pojišťoven. Po podpisu kupní smlouvy zajistí RK vklad do katastru nemovitosti. Teprve poté jsou uvolněny finanční prostředky prodávajícímu, a to nejčastěji mezibankovním převodem z účtu na účet. RK pakpředá nemovitost kupujícímu.
KUPUJEME NEMOVITOST
Požadují-li klienti po RK, aby jim zprostředkovala koupi či pronájem určité nemovitosti, mohou nastat dvě varianty. Ta první jednodušší znamená, že si klient již vybral z nabídky RK, druhá představuje časově náročnější postup, neboť bude teprve nutné najít vhodnou nemovitost pro klienta na základě přesného určení a popisu (druh nemovitosti, její velikost, poloha, cena ad.). K tomu využívají RK své databáze, kde evidují zakázky a mohou proto operativně najít pro klienta optimální řešení. Jak již bylo uvedeno, může to trvat i několik měsíců, nezřídka ovšem je čas potřebný k nalezení odpovídající nemovitosti kratší. Vpřípadě, kdy si klient vybral z nabídky nemovitost, měl by od RK požadovat všechny důležité doklady k této nemovitosti, tj. list vlastnický či jiný dokument upravující majetkové vztahy, na základě kterých může například převádět členský podíl v bytových družstvech, znalecký posudek nebo snímek z pozemkové mapy. Neopomenutelná je také skutečnost, zda RK disponuje exkluzivní smlouvou k předmětné nemovitosti. Klientovi je dále nabídnuta možnost prohlídky, a to i opakovaně vpřípadě potřeby. Za doprovodu realitního makléře či jiného pracovníka RK se uskuteční prohlídka. Vyjádří-li klient zájem o danou nemovitost, postupuje již podle známého scénáře: RK připraví smlouvu o smlouvě budoucí, klient skládá zálohu na nemovitost, je podepsána kupní smlouva, RK zajistí zavkladování do katastru nemovitosti. Za Evropský klub realitních kanceláří
Požadují-li klienti po RK, aby jim zprostředkovala koupi či pronájem určité nemovitosti, mohou nastat dvě varianty. Ta první jednodušší znamená, že si klient již vybral z nabídky RK, druhá představuje časově náročnější postup, neboť bude teprve nutné najít vhodnou nemovitost pro klienta na základě přesného určení a popisu (druh nemovitosti, její velikost, poloha, cena ad.). K tomu využívají RK své databáze, kde evidují zakázky a mohou proto operativně najít pro klienta optimální řešení. Jak již bylo uvedeno, může to trvat i několik měsíců, nezřídka ovšem je čas potřebný k nalezení odpovídající nemovitosti kratší. Vpřípadě, kdy si klient vybral z nabídky nemovitost, měl by od RK požadovat všechny důležité doklady k této nemovitosti, tj. list vlastnický či jiný dokument upravující majetkové vztahy, na základě kterých může například převádět členský podíl v bytových družstvech, znalecký posudek nebo snímek z pozemkové mapy. Neopomenutelná je také skutečnost, zda RK disponuje exkluzivní smlouvou k předmětné nemovitosti. Klientovi je dále nabídnuta možnost prohlídky, a to i opakovaně vpřípadě potřeby. Za doprovodu realitního makléře či jiného pracovníka RK se uskuteční prohlídka. Vyjádří-li klient zájem o danou nemovitost, postupuje již podle známého scénáře: RK připraví smlouvu o smlouvě budoucí, klient skládá zálohu na nemovitost, je podepsána kupní smlouva, RK zajistí zavkladování do katastru nemovitosti. Za Evropský klub realitních kanceláří
Petr Korytar
Prezident
WWW.EKRK.EU